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부동산 계약서 체크리스트 (등기부등본, 전세금, 근저당권, 전입신고)

리커드 2025. 8. 9. 21:34

부동산 계약서를 작성할 때는 서명보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 포인트들입니다. 등기부등본 확인, 전세금 시세 비교, 근저당권 점검, 전입신고와 대항력 확보까지, 안전한 거래를 위해 꼭 챙겨야 할 4가지 사항과 필수 특약을 정리했습니다.

등기부등본 확인 – 집의 주인과 빚 상태 파악

등기부등본은 부동산의 신분증과 같습니다.
- 소유자 정보: 실제 집주인이 누구인지 확인
- 권리 관계: 근저당권(집을 담보로 빚이 있는지), 가압류 등 여부 확인

등기부등본은 인터넷등기소에서 저렴한 수수료로 발급 가능하며, 계약 전 반드시 최신본을 확인해야 합니다.
대리인이 나왔다면 위임장과 신분증 사본을 받아 진짜 권한이 있는지 검증해야 합니다.

전세금 vs 매매 시세 비교 – 안전한 전세금 비율

전세금이 매매 시세와 비슷하거나 높으면 위험합니다. 집값이 하락하면 집주인이 보증금을 돌려주기 어렵기 때문입니다.
- 안전 비율: 전세금은 매매 시세의 70% 이하
- 예시: 매매가 3억 원 → 전세금 2억 1천만 원 이하 권장

시세는 국토부 실거래가 공개시스템이나 주변 공인중개사 문의로 확인하세요.

근저당권 확인 – 내 보증금 안전 지키기

근저당권은 집을 담보로 대출을 받은 상태를 말합니다.

경매 시 은행·금융기관이 먼저 돈을 받아가기 때문에, 근저당이 많으면 세입자 보증금이 위험합니다.
- 계약 시 근저당권이 있다면, “잔금 지급 시 말소” 특약 삽입
- 특약 문구 예시: “잔금일에 근저당권을 말소하지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.”

전입신고 – 대항력 확보하기

전입신고를 해야만 세입자로서 법적 권리를 보호받을 수 있습니다. 이를 대항력이라고 합니다.
- 전입신고 효력: 신고 다음날부터 발생
- 위험 상황: 전입신고 당일 밤에 집주인이 추가 근저당 설정 가능
- 해결 방법: “전입신고 다음날까지 등기부 상태 유지” 특약 넣기

+ 필수 특약으로 안전 강화

- “보증금 반환 전까지 전입신고를 말소하지 않는다.”
- 집주인의 대출 편의를 위해 전입신고를 빼달라는 요구는 거절

이 특약 하나로, 보증금 반환 전에 대항력을 잃는 상황을 막을 수 있습니다.

부동산 계약은 단순히 계약서에 서명하는 절차가 아니라, 내 재산을 지키는 과정입니다.
계약 전 반드시 등기부등본 확인 → 전세금 시세 비교 → 근저당권 점검 → 전입신고와 특약 삽입의 순서를 지켜야 합니다.
이 4가지만 철저히 확인해도 전세금 반환 위험을 크게 줄일 수 있습니다.